PROPIEDAD PRIVADA: QUÉ APROBÓ REALMENTE EL SENADO Y QUÉ QUEDÓ AFUERA

Desalojos, expropiaciones, alquileres, tierras rurales y manejo del fuego: detrás de una discusión atravesada por consignas políticas, el Senado modificó profundamente el proyecto original. Punto por punto, qué cambia y qué continúa exactamente como estaba.

Por Santiago Blas | Lectura Política

Durante semanas se habló de la denominada “Ley de Tierras”, de la extranjerización del territorio argentino, de desalojos, de barrios populares, de incendios y hasta de una eventual entrega de recursos naturales. Sin embargo, el proyecto que finalmente llegó a la votación del Senado de la Nación el jueves 6 de agosto de 2026 fue sustancialmente diferente del que había enviado originalmente el Poder Ejecutivo.

Por eso resulta necesario separar las posiciones políticas de los hechos legislativos.

Lo que recibió media sanción es el proyecto denominado Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa mucho más amplia que la discusión sobre tierras rurales y que introduce modificaciones principalmente en tres grandes áreas: el régimen de expropiaciones, los procedimientos judiciales de desalojo y determinados trámites vinculados con la propiedad inmueble.

También quedaron modificaciones referidas al uso de determinadas tierras luego de incendios.

Pero dos de los puntos que habían concentrado buena parte de la controversia pública sufrieron cambios decisivos durante la negociación parlamentaria: la reforma integral de la Ley de Tierras fue retirada y el capítulo que afectaba directamente el régimen de barrios populares había sido eliminado anteriormente durante el tratamiento en comisiones.

1. EXPROPIACIONES: EL ESTADO TENDRÁ MÁS CONDICIONAMIENTOS

Uno de los núcleos centrales de la reforma está en la modificación de la Ley 21.499 de Expropiaciones.

La Constitución Nacional permite al Estado expropiar bienes por razones de utilidad pública, siempre mediante una ley y con indemnización. Lo que hace el proyecto es establecer condiciones más estrictas sobre cómo debe fundamentarse esa decisión.

La declaración de utilidad pública deberá identificar de manera específica y concreta el objetivo que se persigue y la expropiación deberá resultar idónea, necesaria y proporcional para alcanzar esa finalidad.

En términos prácticos, significa que no debería alcanzar con una declaración genérica de interés público: el Estado tendrá que justificar por qué necesita específicamente ese bien y por qué no existe una alternativa menos restrictiva para alcanzar el mismo objetivo.

Este cambio puede adquirir una relevancia considerable en futuras expropiaciones vinculadas con infraestructura, empresas, inmuebles o proyectos públicos.

2. CÓMO SE CALCULARÁ LA INDEMNIZACIÓN

También cambia la manera de determinar cuánto debe recibir el propietario expropiado.

La reforma establece como referencia el valor objetivo de mercado del bien, acompañado de aquellos daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación.

Durante el tratamiento parlamentario se incorporó además la posibilidad de reconocer lucro cesante cuando sea consecuencia directa e inmediata de la medida.

El valor deberá tomarse con referencia a un momento anterior a que la intervención estatal altere artificialmente el precio de mercado.

La intención es evitar dos fenómenos contrarios: que una expropiación anunciada provoque una depreciación artificial del inmueble o que la propia obra proyectada por el Estado genere un aumento especulativo que después deba pagar el mismo Estado.

La actualización de la indemnización deberá contemplar la depreciación monetaria y los intereses correspondientes.

3. EL ESTADO NO PODRÁ QUEDARSE CON EL BIEN SIN PAGAR

Este es otro cambio relevante.

Se refuerza el principio de que no existe transferencia definitiva del dominio sin el previo pago íntegro de la indemnización correspondiente.

La finalidad es impedir que el propietario pierda definitivamente el bien mientras continúa discutiendo durante años cuánto debe pagarle el Estado.

Además, las sumas correspondientes a la indemnización quedan protegidas de determinados gravámenes o impuestos vinculados directamente con el resarcimiento.

4. MÁS IMPORTANCIA PARA LAS TASACIONES

La determinación del precio deja de ser un aspecto secundario.

El proyecto refuerza la utilización de parámetros objetivos y otorga relevancia a las tasaciones técnicas, particularmente las realizadas dentro del sistema oficial.

La discusión de fondo es sencilla de comprender: cuando el Estado obliga a una persona a desprenderse de un bien, el precio debe aproximarse lo máximo posible al valor económico real y no depender únicamente de una valoración administrativa discrecional.

5. OCUPACIÓN TEMPORARIA: TAMBIÉN SE LIMITA

El proyecto introduce restricciones a la denominada ocupación temporánea anormal, mecanismo mediante el cual el Estado puede utilizar transitoriamente determinados bienes frente a circunstancias excepcionales.

Se fija que deberá durar únicamente el tiempo estrictamente necesario y se establecen límites temporales.

Además, para determinados supuestos vinculados con empresas o sociedades se restringe la utilización de este mecanismo y se priorizan herramientas judiciales de intervención o veeduría antes que una ocupación estatal directa.

6. DESALOJOS: ACÁ ESTÁ UNO DE LOS CAMBIOS MÁS IMPORTANTES

La segunda gran columna de la reforma está en los procedimientos de desalojo.

El proyecto modifica disposiciones del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación con el objetivo explícito de acelerar estos procesos.

Las acciones de desalojo pasarán a tramitar mediante juicio sumarísimo, uno de los procedimientos judiciales más rápidos previstos en la legislación procesal.

Esto reduce etapas y plazos respecto de un proceso ordinario.

7. QUIÉNES PODRÁN PEDIR EL DESALOJO

La legitimación se amplía y queda expresamente reconocida para distintos sujetos que posean un derecho legítimo sobre el inmueble.

Podrán promover la acción, entre otros, el propietario, locador, poseedor, usufructuario, comodante o quien tenga jurídicamente reconocido el derecho de utilización del inmueble.

La acción podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos, usurpadores u otros ocupantes que tengan obligación de restituirlo.

Esto busca evitar discusiones procesales preliminares acerca de quién se encuentra habilitado para reclamar judicialmente la restitución.

8. INTRUSOS Y OCUPANTES PRECARIOS

Cuando el procedimiento se dirija contra un intruso, usurpador o tenedor precario, la reforma facilita que el propietario solicite la restitución anticipada del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva.

Uno de los cambios más importantes es el reemplazo de garantías patrimoniales más exigentes por una caución juratoria.

¿Qué significa?

Que quien solicita la entrega anticipada se compromete formalmente a responder por los perjuicios que pudiera ocasionar si posteriormente se demuestra que su pedido era improcedente.

El proyecto busca, de esta manera, que la protección de la propiedad no dependa exclusivamente de que el propietario tenga capacidad económica para constituir una caución real.

9. ALQUILERES Y FALTA DE PAGO

Otro punto importante afecta a los contratos de alquiler destinados a vivienda.

Antes de iniciar un desalojo por falta de pago, el propietario deberá intimar previamente al inquilino.

El proyecto original establecía un plazo mínimo de tres días.

Durante la negociación en el Senado ese plazo fue ampliado a diez días, precisamente para otorgar una instancia previa antes de iniciar el proceso judicial.

Cumplido ese plazo sin que se regularice la situación, podrá iniciarse la acción de desalojo.

10. EL PROCEDIMIENTO SERÁ MÁS RÁPIDO

La reforma busca evitar que los desalojos permanezcan durante extensos períodos paralizados por cuestiones formales.

Se simplifican notificaciones, se habilitan mecanismos para identificar ocupantes y se amplían facultades del oficial de Justicia para poder concretar determinadas diligencias.

También se prevé la posibilidad de recurrir al auxilio de la fuerza pública y adoptar medidas para ejecutar una orden judicial de lanzamiento.

Esto no significa que cualquier propietario pueda personalmente expulsar a un ocupante.

El desalojo continúa requiriendo intervención judicial.

Ese punto es importante porque durante el debate público muchas veces se confundió la aceleración del procedimiento judicial con una autorización para realizar desalojos privados. No son lo mismo.

11. ¿SE APROBÓ EL DESALOJO GENERAL DE LAS VILLAS Y BARRIOS POPULARES?

No.

Este es uno de los puntos que más confusión generó.

El proyecto original modificaba la Ley 27.453 de Integración Socio Urbana y podía afectar el régimen vigente para miles de barrios populares registrados en el RENABAP.

Ese capítulo fue eliminado durante el tratamiento en el Senado.

Por lo tanto, continúa vigente el régimen específico de los barrios populares y la protección actualmente establecida, incluyendo la suspensión de desalojos dentro de los alcances previstos por esa legislación hasta octubre de 2032.

Esta aclaración es fundamental: los nuevos procedimientos de desalojo y el régimen especial de barrios populares no deben confundirse.

12. ¿SE APROBÓ LA VENTA MASIVA DE TIERRAS A EXTRANJEROS?

No.

Este es probablemente el punto políticamente más importante de toda la sesión.

El proyecto original pretendía modificar profundamente la Ley 26.737 de Tierras Rurales.

Actualmente esa legislación establece, entre otras restricciones, un límite general del 15% de titularidad extranjera sobre las tierras rurales, límites adicionales por nacionalidad y restricciones respecto de la superficie que puede poseer un mismo titular extranjero.

Durante los meses de discusión aparecieron diferentes propuestas.

Primero se planteó eliminar buena parte de esas restricciones.

Luego se discutió otorgar mayores facultades a las provincias.

Más adelante apareció una propuesta para elevar determinados límites al 25%.

Finalmente, ante la falta de acuerdo político, el oficialismo retiró completamente el capítulo referido a la modificación de la Ley de Tierras antes de la votación.

En consecuencia, resulta incorrecto afirmar que el Senado haya aprobado el jueves una autorización general para vender libremente tierras argentinas a extranjeros.

La Ley 26.737 continúa vigente con sus actuales restricciones.

Esto no significa que un extranjero no pueda comprar tierras en Argentina. Actualmente puede hacerlo dentro de los límites establecidos por esa legislación.

Lo que no prosperó fue la modificación que buscaba ampliar o flexibilizar esos límites.

13. MANEJO DEL FUEGO: ESTE CAPÍTULO REQUIERE UNA DISTINCIÓN

La discusión ambiental tampoco terminó igual que comenzó.

La legislación vigente establece restricciones al cambio de uso y comercialización de determinados terrenos después de incendios, con el objetivo de impedir que el fuego pueda transformarse en una herramienta de especulación económica o inmobiliaria.

El proyecto original pretendía flexibilizar fuertemente esas restricciones.

El Senado modificó esa propuesta.

Para bosques nativos, se mantuvieron las protecciones centrales y la restricción de largo plazo.

En cambio, para determinadas tierras rurales productivas se aceptaron flexibilizaciones respecto de las prohibiciones posteriores a incendios, particularmente sobre determinados plazos para la venta o modificación de su utilización.

Por eso tampoco sería exacto afirmar que se derogó íntegramente la Ley de Manejo del Fuego.

Lo aprobado establece diferencias según el tipo de territorio involucrado.

14. REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y DIGITALIZACIÓN

Existe además un capítulo menos mencionado públicamente pero importante para operaciones inmobiliarias.

La reforma apunta a modernizar procedimientos registrales, reducir determinados plazos administrativos, facilitar comunicaciones digitales y mejorar la coordinación entre registros nacionales y provinciales.

El objetivo declarado es disminuir tiempos y costos asociados a la inscripción y transferencia de inmuebles.

QUÉ SE APROBÓ Y QUÉ NO

Después de semanas de consignas cruzadas, conviene resumir la situación.

El Senado avanzó con una reforma que:

fortalece las condiciones que debe cumplir el Estado para expropiar;

modifica la forma de determinar y actualizar las indemnizaciones;

impide consolidar determinadas transferencias expropiatorias sin el correspondiente pago;

acelera los procedimientos judiciales de desalojo;

facilita medidas anticipadas para recuperar inmuebles en determinados casos;

modifica reglas vinculadas con alquileres y falta de pago;

moderniza trámites registrales;

y flexibiliza determinados aspectos del régimen posterior a incendios para ciertas tierras rurales, manteniendo protecciones centrales sobre bosques nativos.

Pero también debemos decir claramente lo que no se aprobó.

No se aprobó la eliminación general de los límites a la compra de tierras rurales por extranjeros.

No se aprobó elevar al 25% el límite general de extranjerización.

No se eliminó el régimen especial de protección de los barrios populares.

No se habilitó un mecanismo mediante el cual cualquier propietario pueda desalojar personalmente a un ocupante sin intervención judicial.

Y tampoco se eliminó íntegramente la protección establecida por la legislación sobre manejo del fuego.

MEDIA SANCIÓN NO ES LEY VIGENTE

Finalmente existe otra aclaración indispensable.

Lo ocurrido en el Senado constituye media sanción.

El texto debe continuar ahora su tratamiento en la Cámara de Diputados.

Diputados podrá aprobarlo sin modificaciones, modificarlo o rechazarlo.

Por lo tanto, las disposiciones explicadas anteriormente todavía no reemplazan automáticamente la legislación vigente.

Solamente después de completar el procedimiento constitucional, obtener la sanción del Congreso y producirse su promulgación corresponderá analizar desde qué momento comienza a aplicarse cada modificación.

INFORMAR ANTES QUE MILITAR

Este debate demuestra nuevamente un problema que excede cualquier gobierno.

Una ley puede contener veinte disposiciones distintas y terminar públicamente reducida a una sola frase.

Durante semanas escuchamos que se estaba “vendiendo la Argentina”. Desde el otro lado se respondió que solamente se estaba “protegiendo la propiedad privada”.

Ninguna de esas frases alcanza para explicar lo que verdaderamente ocurrió.

El proyecto efectivamente contenía una modificación profunda del régimen de tierras rurales. Esa propuesta existió, generó resistencia política y finalmente fue retirada.

Al mismo tiempo, el proyecto contiene reformas reales y significativas sobre expropiaciones, alquileres y desalojos que permanecieron y avanzaron.

Nuestra obligación como medio periodístico no debe ser decirle al ciudadano qué pensar.

Debe ser darle todos los elementos para que pueda decidir por sí mismo.

Porque una democracia saludable necesita posiciones políticas.

Pero antes que posiciones necesita información.

Y después de una discusión tan atravesada por consignas, quizá lo más importante sea precisamente eso:

saber qué votaron nuestros representantes, qué rechazaron y qué consecuencias puede tener cada decisión.

Santiago Blas

Director – Lectura Política